양도소득세 절세방법

양도소득세 실수톡톡(talk talk)
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국세청

 
사례1>
김국세씨는 ’23.1월 A주택 소재지가 
조정대상지역에서 해제됨에 따라 
비과세 2년 거주요건이 없는 것으로 잘못 알고, 
거주하지 않은 A주택을 양도하여 예상치 못한 
많은 세금을 납부함 
(A주택 취득가액 7억원, 양도가액 11억원)
>양도소득세 : 비과세 적용 시 0백원 
⇒ 미적용 시 117백만원

주택 양도 당시 조정대상지역에서 해제되었더라도 
「취득 당시」 조정대상지역 내 주택은 
2년 이상 거주하여야 비과세 적용 가능

>>유사사례
거주하지 않은 주택을 양도하는 경우 
비과세를 적용받기 위해서는 
취득 당시 조정대상지역에 소재하였는지 
반드시 확인

사례2>
이민국씨는 주거용으로 임대하던 B오피스텔이 
주택에 해당하지 않는 것으로 잘못 알고 
A주택을 양도한 후 
비과세 신고하였으나, B오피스텔이 주택에 
해당되어 
A주택 양도 시 비과세를 적용받지 못함 
(A주택 취득가액 5억원, 양도가액 10억원)
>양도소득세 : 비과세 적용 시 0백원 
⇒ 미적용 시 153백만원

허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 
｢사실상 주거용으로 사용하는 건물｣은 소득세법상 주택에 해당.

B오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우 
장기임대주택으로 등록하여 
일정요건을 충족한 경우 
A주택 양도 시 
｢장기임대주택 보유 1세대의 거주주택 특례｣가 적용되어 
1세대1주택 비과세 적용 가능

사례3>
강대한씨는 ’21.2월 취득한 A분양권을 
보유한 상태에서 
’21.5월 B주택을 취득하고 ’23.7월 양도한 후 
비과세로 신고하였으나, 
A분양권이 주택 수에 포함되어 비과세 받지 못함 

(B주택 취득가액 6억원, 양도가액 9억원)
양도소득세 : 
비과세 적용시 0백원⇒ 비과세 미적용시 93백만원

’21.1.1. 이후 취득한 분양권은 비과세 적용 시 
주택 수에 포함

’21.1.1. 이후 취득한 분양권은 주택 수 계산에 
포함되므로 
분양권을 보유한 상태에서 주택을 취득하여 
양도하는 경우에는 
비과세 적용이 가능한지 미리 정확히 확인

사례4>
A씨는 ’13.5월 취득한 A주택에 
2년 이상 거주하지 않고 양도하여 
1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받지 못함 
(A주택 취득가액 6억원, 양도가액 20억원)
>장기보유특별공제액 : A주택 미거주시 112백원 
⇒ 2년 거주시 268백만원

’13.5월 취득한 주택은 2년 이상 보유하여 
2년 이상 거주하지 않아도 비과세 적용은 가능하나, 
1세대 1주택 장기보유특별공제는 적용 불가 
(일반적인 장기보유특별공제 10년 보유 20% 적용)

고가주택(실거래가 12억원 초과)을 소유한 
1세대 1주택자가 
해당 주택을 양도하는 경우 
최대 80%의 1세대 1주택 장기보유특별공제를 
적용받을 수 있으므로 
해당 주택에 장기간(최소 2년, 최대 10년) 
거주하는 것이 절세에 도움

국세청

 

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